文/言叔正规的配资公司
11月26日，资本市场的目光再次聚焦万科。
这一天，万科多只债券迎来断崖式下跌，“21万科04”单日跌超20%，盘中被临时停牌，“21万科06”“23万科01”跌幅均超12%，“22万科02”跌近12%。
这场暴跌的背后，源于一则市场传闻。
据Octus消息，中央政府已向深圳市政府发出初步指示，考虑以“市场为导向”的方式处理万科的债务。
而就在六天前的11月20日，万科2025年第一次临时股东会上，新任董事长黄力平还公开表态，大股东深铁将继续支持万科有序化解风险。
一边是债市用脚投票，一边是大股东刚刚作出的支持承诺，再加上半年内两次更换董事长的管理层动荡，万科的处境变得愈发微妙。
要知道，2025年以来深铁对万科的“输血”已累计超308亿元，其中仅新增借款额度就高达220亿元。
01
资本市场的敏感程度，在万科身上体现得淋漓尽致。
如果深铁不再允许对万科输血，那么意味着万科将进入“自生自灭”的新阶段。
要知道，在房地产行业风险处置中，“市场导向”往往意味着减少行政干预，让企业通过市场化手段自主化解债务，这与投资者此前期待的“国资无限兜底”形成鲜明反差。
毕竟，自2025年初深铁全面接管万科以来，市场早已习惯了“深铁输血”的救助模式。
回顾这一年，深铁对万科的支持确实不遗余力。
截至11月20日股东会召开时，深铁已累计向万科提供约308亿元股东借款，借款期限和利率均优于外部金融机构条件。
11月2日，双方还签署了高达220亿元的借款框架协议，实际放款需按进度执行，这笔钱专门用于偿还万科公开市场债券本息及指定借款利息。
为了这笔借款，万科还需提供足额抵质押担保，担保物包括经营性房地产、固定资产、存货、股权等，抵质押率从50%到70%不等。
万科财务负责人韩慧华解释，这是借款的常规安排，也是市场化原则的体现，前期深铁为解燃眉之急先行放款，如今只是完善手续。
此外，万科管理层的频繁变动，也让万科的市场信心不足。
不到1年时间，万科主席台C位两度易主，2024年11月辛杰接任万科董事长，2025年10月黄力平接任。
11月20日的股东会上，首次以董事长身份亮相的黄力平，虽重申深铁会按市场化、法治化原则支持万科，但也坦言，房地产新旧模式转换的阵痛期，万科经营将持续承压。
一边是真金白银的308亿输血和220亿额度承诺，一边是“市场导向”的传闻和债市暴跌。
目前，万科的处境如同站在十字路口，投资者的恐慌，本质上是对“救助是否会持续”的深度疑虑。
02
若中央以“市场为导向”处理万科债务的传闻属实，背后折射的核心逻辑很明确：
没有永远的兜底，深铁的“钱袋子”也经不起无限度消耗，国资不能被单一企业过度拖累。
深铁当初接手万科，或许怀揣着“1+1>2”的美好期待。
2025年6月，时任万科董事长的辛杰还在股东会上慷慨陈词，宣称深铁与万科的融合将共同应对风险。
彼时，辛杰作为深耕“轨道+物业”模式的资深管理者，辛杰身兼深铁和万科双料董事长，本想凭借深铁的资源和万科的运营能力实现双赢。
但现实很快给了重击。
8月深铁发布的半年报显示，公司营收同比下滑21.67%，归母净利润亏损约33.6亿元，曾经的“利润奶牛”站城一体化业务营收暴跌63%，占总营收比重首次跌破三成。
要知道，这项业务过去能轻松填补地铁运营的亏损，如今占比从2023年的58.53%骤降至22.3%，地铁运营12.68亿元的成本缺口彻底暴露。
更棘手的是，深铁自身也面临巨大的资金压力。
目前公司有17条地铁线路和西丽枢纽等重大工程在建，持续的资本开支如同“吞金兽”。
中诚信国际在评估报告中直言，深铁对外融资需求持续增加，债务规模增长迅速，未来面临不小的资本支出压力。
可另一边，被救助的万科，自身造血能力并未明显改善。
截至2025年三季度，万科A实现营收1613.88亿元，同比下滑26.61%；实现归属净利润-280.16亿元，同比下滑56.14%。
尽管万科通过存量盘活回笼了部分资金，前三季度完成近70亿元大宗交易、剥离了冰雪业务，但相较于庞大的债务规模，仍是杯水车薪。
从当下深铁对万科的支持情况来看，更像是一场“吃力不讨好”的消耗。
要知道，2025年以来深铁对万科的“输血”已累计超308亿，借出去的钱，比深铁的亏损还多。
为了实现融合，双方在长租公寓、智慧物流、机器人送货等领域展开合作，但这些创新业务短期内对深铁的业绩贡献微乎其微。
站在中央的视角，这种“单向输血”的模式显然不可持续。
国资的使命是保值增值、服务地方经济，而非无底线为单一企业“填坑”。
一旦深铁因过度救助万科导致自身抗风险能力下降，影响的将是深圳地铁建设、城市运营等更广泛的公共利益。
因此，以“市场为导向”让万科自主化解债务，既是对市场规律的尊重，也是对国资安全的保护，毕竟没有只赚不赔的买卖，也没有无限度的兜底。
03
在言叔看来，万科的命运转折，本质上是房地产行业深度调整的缩影。
从深铁高调接管、真金白银输血，到“市场导向”传闻引发债市震荡，短短一年时间，万科的处境已然天翻地覆。
如今的万科，一边要应对债务到期压力，2025年末还有73亿元境内债待偿，2026年一季度还有11亿元债券兑付；
一边要加速自救，通过剥离非核心业务、盘活存量资产改善现金流。
郁亮在股东会上的乐观表态——
行业有望逐步走出调整周期，或许是对未来的期许，但现实的挑战依然严峻。
“市场为导向”的债务处理方式，并非意味着万科将被“抛弃”，而是行业发展的必然趋势。
房地产行业早已告别“三高”时代，“十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，这要求企业必须摆脱对外部救助的依赖，靠自身战略调整、业务优化实现重生。
万科提出的战略聚焦、规范运作、科技赋能三大方向，正是向新发展模式转型的尝试。
对于投资者而言，不必过度恐慌，市场化处置不代表债务违约，而是让风险更合理地释放。
而对万科来说，这或许是一次“置之死地而后生”的契机，唯有真正提升自身造血能力，才能在行业调整中站稳脚跟。
言叔也认为，深铁的支持不会戛然而止，但大概率会从“无底线输血”转向“有条件帮扶”，与万科的合作也将更注重实际效益。
这场关于生存的考验，才刚刚进入关键阶段。
作者：言叔，资深财经观察者，20年笔耕不辍，用历史的眼光解读财经，关注我，看懂趋势，看到财富。
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