

文/言叔正规的配资公司
11月26日,资本市场的目光再次聚焦万科。
这一天,万科多只债券迎来断崖式下跌,“21万科04”单日跌超20%,盘中被临时停牌,“21万科06”“23万科01”跌幅均超12%,“22万科02”跌近12%。
这场暴跌的背后,源于一则市场传闻。
据Octus消息,中央政府已向深圳市政府发出初步指示,考虑以“市场为导向”的方式处理万科的债务。
而就在六天前的11月20日,万科2025年第一次临时股东会上,新任董事长黄力平还公开表态,大股东深铁将继续支持万科有序化解风险。
一边是债市用脚投票,一边是大股东刚刚作出的支持承诺,再加上半年内两次更换董事长的管理层动荡,万科的处境变得愈发微妙。
要知道,2025年以来深铁对万科的“输血”已累计超308亿元,其中仅新增借款额度就高达220亿元。
01
资本市场的敏感程度,在万科身上体现得淋漓尽致。
如果深铁不再允许对万科输血,那么意味着万科将进入“自生自灭”的新阶段。
要知道,在房地产行业风险处置中,“市场导向”往往意味着减少行政干预,让企业通过市场化手段自主化解债务,这与投资者此前期待的“国资无限兜底”形成鲜明反差。
毕竟,自2025年初深铁全面接管万科以来,市场早已习惯了“深铁输血”的救助模式。
回顾这一年,深铁对万科的支持确实不遗余力。
截至11月20日股东会召开时,深铁已累计向万科提供约308亿元股东借款,借款期限和利率均优于外部金融机构条件。
11月2日,双方还签署了高达220亿元的借款框架协议,实际放款需按进度执行,这笔钱专门用于偿还万科公开市场债券本息及指定借款利息。
为了这笔借款,万科还需提供足额抵质押担保,担保物包括经营性房地产、固定资产、存货、股权等,抵质押率从50%到70%不等。
万科财务负责人韩慧华解释,这是借款的常规安排,也是市场化原则的体现,前期深铁为解燃眉之急先行放款,如今只是完善手续。
此外,万科管理层的频繁变动,也让万科的市场信心不足。
不到1年时间,万科主席台C位两度易主,2024年11月辛杰接任万科董事长,2025年10月黄力平接任。
11月20日的股东会上,首次以董事长身份亮相的黄力平,虽重申深铁会按市场化、法治化原则支持万科,但也坦言,房地产新旧模式转换的阵痛期,万科经营将持续承压。
一边是真金白银的308亿输血和220亿额度承诺,一边是“市场导向”的传闻和债市暴跌。
目前,万科的处境如同站在十字路口,投资者的恐慌,本质上是对“救助是否会持续”的深度疑虑。
02
若中央以“市场为导向”处理万科债务的传闻属实,背后折射的核心逻辑很明确:
没有永远的兜底,深铁的“钱袋子”也经不起无限度消耗,国资不能被单一企业过度拖累。
深铁当初接手万科,或许怀揣着“1+1>2”的美好期待。
2025年6月,时任万科董事长的辛杰还在股东会上慷慨陈词,宣称深铁与万科的融合将共同应对风险。
彼时,辛杰作为深耕“轨道+物业”模式的资深管理者,辛杰身兼深铁和万科双料董事长,本想凭借深铁的资源和万科的运营能力实现双赢。
但现实很快给了重击。
8月深铁发布的半年报显示,公司营收同比下滑21.67%,归母净利润亏损约33.6亿元,曾经的“利润奶牛”站城一体化业务营收暴跌63%,占总营收比重首次跌破三成。
要知道,这项业务过去能轻松填补地铁运营的亏损,如今占比从2023年的58.53%骤降至22.3%,地铁运营12.68亿元的成本缺口彻底暴露。
更棘手的是,深铁自身也面临巨大的资金压力。
目前公司有17条地铁线路和西丽枢纽等重大工程在建,持续的资本开支如同“吞金兽”。
中诚信国际在评估报告中直言,深铁对外融资需求持续增加,债务规模增长迅速,未来面临不小的资本支出压力。
可另一边,被救助的万科,自身造血能力并未明显改善。
截至2025年三季度,万科A实现营收1613.88亿元,同比下滑26.61%;实现归属净利润-280.16亿元,同比下滑56.14%。
尽管万科通过存量盘活回笼了部分资金,前三季度完成近70亿元大宗交易、剥离了冰雪业务,但相较于庞大的债务规模,仍是杯水车薪。
从当下深铁对万科的支持情况来看,更像是一场“吃力不讨好”的消耗。
要知道,2025年以来深铁对万科的“输血”已累计超308亿,借出去的钱,比深铁的亏损还多。
为了实现融合,双方在长租公寓、智慧物流、机器人送货等领域展开合作,但这些创新业务短期内对深铁的业绩贡献微乎其微。
站在中央的视角,这种“单向输血”的模式显然不可持续。
国资的使命是保值增值、服务地方经济,而非无底线为单一企业“填坑”。
一旦深铁因过度救助万科导致自身抗风险能力下降,影响的将是深圳地铁建设、城市运营等更广泛的公共利益。
因此,以“市场为导向”让万科自主化解债务,既是对市场规律的尊重,也是对国资安全的保护,毕竟没有只赚不赔的买卖,也没有无限度的兜底。
03
在言叔看来,万科的命运转折,本质上是房地产行业深度调整的缩影。
从深铁高调接管、真金白银输血,到“市场导向”传闻引发债市震荡,短短一年时间,万科的处境已然天翻地覆。
如今的万科,一边要应对债务到期压力,2025年末还有73亿元境内债待偿,2026年一季度还有11亿元债券兑付;
一边要加速自救,通过剥离非核心业务、盘活存量资产改善现金流。
郁亮在股东会上的乐观表态——
行业有望逐步走出调整周期,或许是对未来的期许,但现实的挑战依然严峻。
“市场为导向”的债务处理方式,并非意味着万科将被“抛弃”,而是行业发展的必然趋势。
房地产行业早已告别“三高”时代,“十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展,这要求企业必须摆脱对外部救助的依赖,靠自身战略调整、业务优化实现重生。
万科提出的战略聚焦、规范运作、科技赋能三大方向,正是向新发展模式转型的尝试。
对于投资者而言,不必过度恐慌,市场化处置不代表债务违约,而是让风险更合理地释放。
而对万科来说,这或许是一次“置之死地而后生”的契机,唯有真正提升自身造血能力,才能在行业调整中站稳脚跟。
言叔也认为,深铁的支持不会戛然而止,但大概率会从“无底线输血”转向“有条件帮扶”,与万科的合作也将更注重实际效益。
这场关于生存的考验,才刚刚进入关键阶段。
作者:言叔,资深财经观察者,20年笔耕不辍,用历史的眼光解读财经,关注我,看懂趋势,看到财富。
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